De Eerste Kamerfractie van GroenLinks is niet tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging als zodanig: sociale huurwoningen moeten vooral ter beschikking staan van degenen met de laagste inkomens. Senator Margreet de Boer vreest echter dat dit wetsvoorstel in combinatie met de verhuurderheffing een averechts effect zal hebben: vanwege de huurverhoging van minimaal 4% zullen de betaalbare woningen voor met name gezinnen met een minimum inkomen sterk onder druk komen te staan. Lees hieronder de bijdrage van Margreet de Boer aan het debat.
Voorzitter,
Vandaag behandelen we een tweetal wetsvoorstellen tot inkomensafhankelijke huurverhoging. Het is onze taak om die wetsvoorstellen te toetsen op hun rechtmatigheid, noodzakelijkheid en handhaafbaarheid, en de effecten van deze voorstellen te beoordelen. Hoezeer sommigen het misschien ook zouden willen; en hoe noodzakelijk een breder debat over de woningmarkt ook is; we vellen hier in deze kamer vandaag geen oordeel over het integrale Woonakkoord. Natuurlijk zullen we dit voorstel wel in zijn context moeten bekijken; een context die voor zover het de verhuurderheffing betreft door de regering ook als zodanig onderdeel is gemaakt van de wetsvoorstellen. Was volgens de Memorie van Toelichting de doelstelling van de wet nog het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt opdat de betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd, in de nota naar aanleiding van het verslag van vrijdag jl. kunnen we lezen dat het opbrengen van de verhuurderheffing inmiddels een expliciete doelstelling van deze wet is geworden. Een doelstelling die naar het oordeel van mijn fractie de eerste doelstelling volledig onderuit haalt, maar daarover later meer.
In mijn bijdrage zal ik achtereenvolgens ingaan op:
1. het principe van de inkomensafhankelijke huurverhoging; de effecten van de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging voor de zittende huurders. Hierbij zal ik ook ingaan op het huishoudinkomen en de aan de wet toegevoegde mogelijkheid van huurverlaging;
2. de gekozen systematiek en de beperkte houdbaarheid daarvan;
3. de privacy-aspecten en de mogelijke strijdigheid met grondwet en EVRM;
4. de effecten van het onderhavige wetsvoorstel en de verhuurderheffing voor toekomstige huurders met een minimum-inkomen, waarbij met name de vraag centraal staat of de wet zijn achterliggende doelstelling, het beschikbaar houden/maken van betaalbare huurwoningen voor degenen die dat nodig hebben, waarmaakt.
Voordat ik op deze punten inga wil ik echter een enkele opmerking maken over de bejegening van huurders en de huurmarkt, in vergelijking met de bejegening van huiseigenaren en de koopmarkt.
In de nota naar aanleiding van het verslag geeft de minister in antwoord op vragen van de SP een overzicht van het overheidsgeld dat wordt besteed aan de koopsector respectievelijk de huursector. De boodschap lijkt te zijn: beide sectoren profiteren ongeveer evenveel van overheidssteun, dus er is geen sprake van oneerlijke behandeling, dus u moet niet zeuren. Over het gemak waarmee een koopkrachtverlies van huurders wordt geaccepteerd kom ik straks te spreken wanneer ik het over de effecten voor zittende huurders heb; ik wil nu iets zeggen over de vergelijking op macro-niveau. Die gaat op een aantal manieren mank.
In de eerste plaats zit er aan de kant van de huurders naar ons oordeel een dubbeltelling in: onder de impliciete staatssteun worden zowel de huurregulering (het kunstmatig laag houden van de huren om deze betaalbaar te houden voor minima) als de staatssteun aan corporaties (deels met overheidsgeld opgebouwd vermogen uit het verleden en subsidies/garanties). Maar is het niet zo dat wat 'huurregulering' wordt genoemd niet zozeer een overheidssubsidie is, maar het resultaat van overheidsingrijpen als maximale huurprijs en maximale huurverhoging en mede mogelijk wordt gemaakt door de impliciete steun aan corporaties? En dat de bedragen die ermee gemoeid zijn dus zijn terug te vinden bij die impliciete steun aan verhuurders? En dat het dus niet aangaat deze twee bedragen bij elkaar op te tellen? Want wat geeft de overheid verder uit aan huurregulering? Het maximeren van de huurprijs en de huurprijsverhoging kost de overheid toch geen geld? Zou, kortom, wanneer gekeken wordt naar wat de overheid uitgeeft aan de huursector, het bedrag genoemd onder huurregulering eigenlijk niet buiten beschouwing moeten blijven?
In de tweede plaats zijn de genoemde cijfers van 2005; en functioneren de woningcorporaties inmiddels alweer zeven jaar langer zonder expliciete staatssteun. Hoe lang kunnen de in het verleden mede met staatssteun opgebouwde vermogens nog gezien worden als impliciete subsidies?
Is het niet zo dat wanneer gekeken wordt naar wat nu, op jaarbasis, door de overheid wordt besteed aan de koopsector en de huursector het beeld heel anders is? Dat het dan voor de koopsector nog steeds gaat om de aftrek van de hypotheekrente, de vrijstelling van de overwaarde, minus het eigen woning forfait en de overdrachtsbelasting (in 2005 14,25 miljard) en voor de huursector op rijksniveau alleen om de huurtoeslag (in 2005 1,75 miljard) en op lokaal niveau om enkele impliciete subsidies zoals het goedkoper ter beschikking stellen van bouwgrond voor sociale woningbouw?
En bovenal: waar het een overheidstaak is om ervoor te zorgen dat ook mensen met een minimum-inkomen een dak boven hun hoofd kunnen hebben (vandaar huurtoeslag en faciliteren van sociale woningbouw), is het mijn fractie niet duidelijk welke overheidstaak vraagt om het subsidiëren van de koopmarkt en het meebetalen aan de vermogensopbouw van huiseigenaren.
En dat noopt mij ertoe toch een opmerking te maken over het woonakkoord. Het heet een hervorming te zijn van de woningmarkt. Maar daar waar de hypotheekrente-aftrek met zijden handschoenen aangepakt wordt, waarbij zittende huiseigenaren er vooral geen euro op achteruit mogen gaan, wordt de huursector onevenredig hard getroffen. Met boven-inflatoire huurverhogingen die alle huurders treffen, ook de minima, en een verhuurderheffing die op termijn zo ongeveer de gehele huurtoeslag moet dekken. Zodat het staatje er over een paar jaar zo uitziet dat de overheid de koopsector nog steeds met zo'n 14 miljard subsidieert, en de huursector per saldo met 0 euro. Dat noemen wij geen hervorming van de woningmarkt, maar bezuinigingen op de huursector.
Voorzitter, zoals gezegd beoordelen wij vandaag niet het woonakkoord als zodanig. Maar een reflectie van de minister op dit punt -een rechtvaardige verdeling van de lasten tussen huurders en huiseigenaren- zouden wij wel op prijs stellen, net als een wat bredere visie van de minister hoe de huur- en koopmarkt er in zijn visie in zeg 2020 uit zullen zien. Waar werkt de minister naar toe? We mogen toch aannemen dat die visie verder strekt dan het uitmelken van de huursector om een gat in de rijksbegroting te dichten?
Dan nu het voorliggende wetsvoorstel.
Zoals beloofd begin ik met het principe van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Laat ik helder zijn: daar hebben wij in beginsel niets op tegen. Wij vinden het terecht dat huishoudens met een hoger inkomen die een woning in de gereguleerde sector huren, versneld toegaan naar de huurprijs die bij die woning hoort. Niet perse met het doel om ze te laten verhuizen, maar omdat er geen reden is om huurders met een hoger inkomen tegemoet te komen met een kunstmatig laag gehouden huur. Omdat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor mensen met een lager inkomen, en er voor gezorgd moet worden dat er voor deze groep voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. De regulering van de prijzen, en het verhuren onder de maximaal toegestane huurprijs, moet vooral aan deze huurders ten goede komen, en niet aan degenen met een hoger inkomen.
Alle reden dus om te kijken naar een goede manier om iets te doen aan het 'scheefwonen' binnen de sociale woningbouw.
De vraag is echter hoe je hier vorm aan geeft. Hoe je een systematiek kiest die recht doet aan dit uitgangspunt, maar geen onbedoelde slachtoffers maakt. Hoe je zorgt dat de ruimte die je vrijspeelt in het gereguleerde systeem ten goede komt aan de doelgroep van dat systeem. Hoe je privacy en rechten van huurders respecteert.
En daar wringt de schoen.
Om te beginnen de effecten van de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging voor de zittende huurders. De huurverhogingen zullen voor alle huurders binnen de gereguleerde sector boven-inflatoir zijn, en variëren van 4% tot 6,5%. Dat is fors. Heel fors. De koopkrachteffecten van deze forse huurstijgingen verschillen per inkomenscategorie. Voor de zittende huurders met huurtoeslag zal het effect gering zijn; hun huurverhoging wordt -in ieder geval vooralsnog- gecompenseerd door een stijging van de huurtoeslag. Voor de meeste mensen met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de 43.000 euro is er een negatief inkomenseffect van 0,25 tot 0,5 % per jaar, en voor degenen met een inkomen boven de 43.000 euro van 0,5 tot 1 % per jaar. Maar ook van de groep met lagere inkomens (vanaf de huurtoeslaggrens) heeft zo'n 15% van de huishoudens te maken met een negatief koopkrachteffect van 0,5 tot 1% per jaar. Over 5 jaar is dat dus een negatief koopkrachteffect van 2,5 tot 5%. Alleen door de huurverhoging. Bovenop andere koopkrachteffecten.
Waar het om inkomensafhankelijke maatregelen gaat die ten goede komen aan mensen met lage inkomens zijn koopkrachteffecten onvermijdelijk. Maar wij vragen ons zeer af of met name 13 tot 17% van de huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de 43.000 die wordt geconfronteerd met een koopkrachteffect van tot -5% over vijf jaar niet te hard wordt getroffen. Bovendien is het maar zeer de vraag of de extra huurverhogingen hier ten goede komen van degenen met lage inkomens, maar daarover straks meer.
Wat ons op het punt van de koopkracht-effecten vooral verbaast is dat deze voor de regeringspartijen, en voor de partijen die het woonakkoord hebben gesloten, in het geheel geen issue lijken. Er worden nauwelijks woorden aan vuil gemaakt. Waarom worden deze koopkrachteffecten genegeerd, terwijl het land, en vooral ook de VVD, in rep en roer was toen het over inkomensafhankelijke zorgpremies ging? Ook daar ging het om een negatief koopkrachteffect van maximaal 5% gerekend over vijf jaar. Waarom was dat niet acceptabel voor de VVD, en een zelfde koopkrachteffect voor huurders wel? Is het zo plat dat dat is omdat er nauwelijks huurders in de VVD-achterban zitten?
Voorzitter, over één onderdeel van het woonakkoord zijn wij zeer te spreken, en dat is de opname in de voorliggende wetsvoorstellen van de mogelijkheid tot huurverlaging wanneer het huishoudinkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen weer onder de betreffende norm-inkomens zakt. De praktische uitvoering zal nog wel aanleiding geven tot geharrewar en procedures, maar de regeling als zodanig is goed, temeer nu de huurverlaging ook snel na de inkomensdaling kan ingaan. In de nota naar aanleiding va het verslag zegt de minister immers dat direct na een inkomensdaling een huurverlaging kan worden aangevraagd op basis van actuele inkomensgegevens, zoals loonstrookjes, en dat pas bij een eventuele procedure voor de huurcommissie inkomensgegevens over het volledige afgelopen kalenderjaar overgelegd hoeven worden. En dat in dat geval de huurverlaging kan ingaan met ingang van twee maanden na de oorspronkelijke aanvraag. Graag ontvang ik de bevestiging van de minister dat dat dus betekent dat uiteindelijk een eventuele huurverlaging plaats kan vinden met ingang van een datum binnen drie maanden na de inkomensdaling na bijvoorbeeld pensionering of werkloosheid?
Dat aanpassing kan plaatsvinden direct na de wijziging van het inkomen neemt ook het grootste deel van ons bezwaar tegen het gebruik van het huishoudinkomen weg. Want wij nemen aan dat direct na het vertrek van een huisgenoot met inkomen de huurverlaging kan worden aangevraagd (mits het inkomen van de achterblijvende bewoners onder de grens zakt), en dat op basis van de actuele inkomensgegevens van de achterblijvende bewoners cq hun jaaropgaven de huurverlaging kan worden doorgevoerd? En dat dus een huurverlaging geëffectueerd kan worden met ingang van een datum binnen drie maanden na het vertrek van een verdienend kind? Binnen drie maanden na het overlijden van een inwonende ouder? Binnen drie maanden na het verbreken van een relatie?
Vraag is natuurlijk wel wat de effecten zijn van de uitgebreide mogelijkheden voor het vragen en krijgen van huurverlaging op de uitvoerbaarheid van de wet, en de kosten die de uitvoering met zich meebrengt.
En hoe de mogelijkheid tot huurverlaging op basis van actuele gegevens (t) zich verhoudt tot de huurverhoging op basis van (t-2). Impliceert dit dat een huurder die op basis van t-2 te maken krijgt met een inkomensafhankelijke huurverhoging, direct na het ingaan van de huurverhoging huurverlaging kan vragen omdat hij inmiddels een (veel) lager inkomen heeft? Is het dan niet veel logischer om ook bij het bezwaar tegen de huurverhoging uit te gaan van t in plaats van t-2?
Het heeft er alle schijn van dat de praktische gang van zaken rondom de huurverlaging in de haast van het woonakkoord nog niet goed zijn doordacht, en in de praktijk zullen moeten uitkristalliseren. Met alle onzekerheden en kosten die daarbij komen.
Zoals bekend heeft mijn fractie vanaf het begin vraagtekens gezet bij de gekozen systematiek. Want wat is er logischer dan inkomensafhankelijke maatregelen via de belastingdienst te laten lopen? Zeker in een veld waar al een inkomensafhankelijke maatregel via de belastingdienst loopt – de huurtoeslag? De commissie Binnenlandse Zaken van deze kamer heeft hierover, onder aanvoering van PvdA senator Terhorst, ook meermalen vragen gesteld aan de minister, vragen die wat ons betreft nooit bevredigend zijn beantwoord. Wij snappen nog steeds niet waarom aftrek van hypotheekrente wel via de belastingdienst kan lopen, en een extra huurheffing niet? Of waarom er niet gekozen kan worden voor een systeem waarbij de huren meer marktconform worden, met een ruimere correctie via de huurtoeslag? Door een dergelijke systematiek goed uit te werken zou naar onze overtuiging een zelfde materieel resultaat kunnen worden bereikt: meer marktconforme huren voor degenen die dat kunnen betalen. Het is een systeem dat actueler is (er kan uitgegaan worden van de actuele inkomensgegevens in plaats van t-2; inkomensdaling kan direct verwerkt worden). Het zou bovendien de administratieve rompslomp waar in ieder geval alle verhuurders, zowel woningcorporaties als commerciële verhuurders, de belastingdienst en de huurcommissie mee te maken gaan krijgen aanzienlijk beperken. En zo'n systeem zou misschien zelfs een vorm van verhuurderheffing rechtvaardigen.
Gelukkig hebben de partijen die het woonakkoord hebben gesloten ingezien dat het systeem waar in de nu voorliggende wetsvoorstellen voor wordt gekozen niet het beste systeem is. Afgesproken is dat toegewerkt zal worden naar een huursombenadering met ingang van 2015. Ik ga er van uit dat die benadering meer in lijn zal liggen met de systematiek zoals ik die hiervoor beschreef.
Mijn fractie vindt het onbegrijpelijk dat de minister niet al veel eerder zelf op een dergelijke systematiek heeft ingezet, nu hij wist dat daarvoor wel draagvlak aanwezig was. In deze kamer, maar misschien nog wel belangrijker: in de samenleving en bij de relevante partijen in het veld. Waarom niet veel eerder aangesloten bij de systematiek van wonen 4.0? Deze vraag zal wel altijd onbeantwoord blijven.
Vraag is wel of het verstandig is om nu voor een periode van twee jaar een heel systeem op te bouwen en uit te voeren, met alle administratieve rompslomp, kosten, onzekerheid, procedures voor de huurcommissie en privacyschendingen die daarbij komen kijken. Wij denken van niet, en roepen de minister dan ook op om deze stap over te slaan, en alle zeilen bij te zetten om snel met de afgesproken huursombenadering te komen. 2014 moet haalbaar zijn.
En daarmee ben ik bij het punt van de privacy gekomen.
Tijdens de eerdere behandeling van de eerste inkomensafhankelijke huurverhoging in deze kamer heb ik al aangegeven dat onze fractie hier zwaar aan tilt. Als er geen dringende noodzaak voor is, mogen persoonsgegevens niet worden gedeeld met anderen. En als het al mag, dan alleen onder strikte voorwaarden.
Dat er hier sprake is van het verstrekken van privacygevoelige gegevens is onbetwist: de belastingdienst geeft aan derden – de verhuurders - informatie over het inkomen. Dat niet het exacte inkomen wordt meegedeeld, maar een bandbreedte, doet daar niet aan af.
In zijn advies over het wetsvoorstel oordeelde het College Bescherming Persoonsgegevens dat de proportionaliteit en subsidiariteit van de privacyschending onvoldoende zijn onderbouwd, en dat er derhalve sprake is van ongerechtvaardigde schending van de privacy. In een advies aan de Woonbond komt het advocatenkantoor Kennedy van der Laan tot eenzelfde conclusie. Kern van deze bezwaren is dat de noodzaak van de privacyschending onvoldoende is aangetoond. Niet alleen is de noodzaak van de inkomensafhankelijke huurverhoging zelf gezien het in de Memorie van Toelichting genoemde doel van de wet – doorstroming op de woningmarkt – onvoldoende hard gemaakt (de zogenaamde doelbinding), ook is niet duidelijk gemaakt of dat doel alleen met dit privacy schendende middel bereikt kan worden. Tot slot moet de vraag gesteld worden of de schending van de privacy niet groter is dan strikt noodzakelijk.
Ik loop alle drie de punten langs.
In de eerste plaats de doelbinding. Zowel het CBP als Kennedy van der Laan betogen dat er geen sprake kan zijn van doelbinding, nu onvoldoende is onderbouwd dat de maatregelen uit de wet zullen leiden tot het primaire doel van de wet volgens de memorie van Toelichting: de doorstroming op de woningmarkt. Het antwoord van de minister op dit punt is zeer onbevredigend. Waar verwacht mag worden dat hij beter onderbouwt hoe de wet zal leiden tot meer doorstroming, geeft hij aan dat de privacyschending gerechtvaardigd is omdat het hier om 'het economisch welzijn van het land' gaat. Dat is wel heel gemakkelijk,en bovendien ontoereikend. Doelbinding vereist dat onderbouwd kan worden, bijvoorbeeld met statistische gegevens of gekwantificeerde verwachtingen, dat het aan de maatregel ten grondslag liggende doel met de maatregel bereikt gaat worden. En dat is voor wat betreft de doorstroming maar zeer de vraag. De minister zelf merkt al op dat het niet mogelijk is om een betrouwbare inschatting te maken van de macro-economische effecten van het wetsvoorstel. Alleen daarom kan al geen sprake zijn van de vereiste doelbinding.
Maar misschien is dit wel de reden dat de minister in de nota naar aanleiding van het verslag plots een nieuw doel aan de wet verbindt: het genereren van inkomsten opdat verhuurders de verhuurderheffing kunnen betalen? Dat de inkomensafhankelijke huurverhoging aan dat doel kan bijdragen lijkt in ieder geval gemakkelijker te onderbouwen. De vraag of het netjes is om op het allerlaatste moment in de parlementaire behandeling een nieuw doel aan een wetsvoorstel te verbinden laat ik dan maar even in het midden; hoewel, de vraag stellen is hem beantwoorden in dit geval.
Ook al zou het toegevoegde doel van het genereren van inkomsten om de verhuurderheffing wellicht onderbouwd kunnen worden, daarmee is nog niet aan de subsidiariteitseis voldaan. Er moet immers niet alleen sprake zijn van doelbinding in de zin van het aannemelijk maken dat de maatregel bijdraagt aan het bereiken van het doel, er moet ook duidelijk gemaakt worden dat dat doel alleen met behulp van de privacy schendende maatregel kan worden bereikt, en niet met een andere maatregel. En die toets kan deze wet naar ons oordeel niet doorstaan. Ik gaf eerder reeds aan dat via een andere systematiek die geheel via de belastingen loopt, dan wel een huursombenadering, uiteindelijk dezelfde materiële resultaten bereikt kunnen worden. Met het sluiten van het woonakkoord, waarin is afgesproken dat er over enkele jaren voor die andere systematiek van de huursombenadering wordt gekozen, geeft de minister dat zelf ook aan. Dat het tijd kost om die andere systematiek uit te werken kan hierin geen argument zijn: de minister had ook direct voor de niet privacy-schendende manier kunnen kiezen.
Tot slot is er de vraag naar de proportionaliteit: is de privacyschending zo beperkt mogelijk? En ook deze toets kan het wetsvoorstel naar ons oordeel niet doorstaan.
Zoals uit de laatste beantwoording van de minister blijkt is de gegevensverstrekking zo georganiseerd dat de Belastingdienst niet weet, en niet kan nagaan of alleen inkomensgegevens worden verstrekt voor de bewoners van woningen waarvoor een inkomensafhankelijke huurverhoging in beginsel mogelijk is. Ook voor woningen waarvoor dat niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat de huur al gelijk is aan de maximaal redelijke huur, omdat het onzelfstandige woonruimte betreft, of omdat het een geliberaliseerde woning is, kan een inkomensverklaring worden gevraagd; en deze wordt dan afgegeven door de Belastingdienst.
In 2012 zijn er, vooruitlopend op de inkomensafhankelijke huurverhoging, voor 1,8 miljoen woningen inkomstenverklaringen verstrekt. De minister geeft aan dat hij niet kan aangeven welk deel van deze verklaringen is verstrekt voor woningen waarvoor in beginsel een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk was. Dat vinden wij zorgwekkend. De sussende woorden dat een huurder desgewenst kan klagen over het onterecht aanvragen van een verklaring achten wij onvoldoende. Wanneer een inkomstenverklaring ten onrechte is gevraagd en verstrekt, kan deze immers niet gebruikt worden, en komt de huurder ook niet te weten dat een verklaring is aangevraagd en afgegeven. Hoe kan die huurder dan klagen over het onterecht aanvragen en afgeven van een verklaring? Naar ons oordeel zouden in het systeem zelf waarborgen moeten worden ingebouwd die het opvragen van verklaringen voor woningen waarvoor een inkomensafhankelijke huurverhoging niet mogelijk is uitsluit. Nu het systeem van gegevensverstrekking een dergelijke waarborg ontbeert, biedt het geen enkele bescherming tegen nieuwsgierige huisbazen, en zal bijvoorbeeld de huisjesmelker die wel eens wil weten hoeveel de studenten verdienen die bij hem een kamer huren deze verklaringen gewoon van de belastingdienst krijgen. Ook op het gebied van de proportionaliteit scoort het voorstel wat onze fractie betreft een onvoldoende.
Voorzitter, ik kom bij mijn laatste, en misschien wel belangrijkste punt: de effecten van het onderhavige wetsvoorstel en de daaraan gekoppelde verhuurderheffing voor toekomstige huurders met een minimum-inkomen. Want dat is waarop we naar het oordeel van de GroenLinks fractie de hervorming van het huurbeleid uiteindelijk moeten beoordelen: draagt deze bij aan het beschikbaar houden en maken van voldoende betaalbare huurwoningen voor degenen die daarop zijn aangewezen. Voor de zittende huurders met een minimum-inkomen zijn de effecten van de wet beperkt, anders is het voor nieuwe huurders (wat overigens ook zittende huurders kunnen zijn die om wat voor reden dan ook verhuizen naar een andere woning).
Had bij het oorspronkelijke wetsvoorstel nog geredeneerd kunnen worden dat de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging ingezet zouden kunnen worden voor het in stand houden van voldoende aanbod voor degenen met een minimum-inkomen, met de koppeling aan de verhuurderheffing is de hoop op een dergelijk effect vervlogen. Het lijkt ook niet langer een doelstelling van de wet te zijn. Waar eerder het waarborgen van voldoende betaalbaar aanbod nog werd genoemd als ratio achter het bevorderen van doorstroming, is de betaalbaarheid in de nota naar aanleiding van het verslag verdwenen uit de lijst met doelstellingen, en is het genereren van voldoende financiële middelen voor de verhuurderheffing eraan toegevoegd.
Verwacht moet worden dat de combinatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurderheffing het aanbod van betaalbare woningen sterk onder druk zal zetten. Zoals ook uit de CFV analyses blijkt zullen de maatregels verhuurders nopen om hun huren waar mogelijk te maximaliseren: door de inkomensafhankelijke huurverhoging door te berekenen aan zittende huurders, en door bij nieuwe verhuur een hogere huur te vragen. Ook de regering gaat er van uit dat verhuurders hun huren op beide manieren zullen maximaliseren. Aangesproken op de negatieve effecten daarvan voor de betaalbare voorraad, schermt de minister weliswaar met het onverplichte karakter van de huurverhoging en prestatie-afspraken met de gemeente. Feit blijft echter dat de betaalbaarheid van de verhuurderheffing is gebaseerd op huurmaximalisatie. Prestatie-afspraken zullen in dat licht niet meer kunnen zijn dan wat aanpassingen in de marge: de bulk van de mogelijke huurverhogingen zal moeten worden doorgevoerd, inclusief de verhoging van de huur van woningen bij nieuwe verhuur. Een wens om het op gemeentelijk niveau anders af te spreken betekent nog niet dat daarvoor ook financiële ruimte is.
De grootste slag in de huurmaximalisatie kan gemaakt worden bij die woningen waarbij de huidige huurprijs in vergelijking tot de kwaliteit van de woning relatief laag is. De minister geeft dit zelf aan in de nota naar aanleiding van het verslag, en acht het aannemelijk dat de verhuurders hier de ruimte voor huurverhogingen in grotere mate zullen gebruiken.
Als we het hebben over woningen waarbij de huidige huurprijs in vergelijking tot de kwaliteit relatief laag is, hebben we het over de wat grotere woningen binnen de sociale woningen; de betaalbare huurwoningen voor gezinnen.
In antwoord op mijn vragen heeft de minister aangegeven dat het gemiddelde woonoppervlakte van een woning met 130 tot 143 punten – de bovenkant van de gereguleerde sector- landelijk 77 m2 is, en in schaarstegebieden 71 m2. Woningen met een puntenaantal dat overeenkomt met een maximumhuur waarvoor nog net huurtoeslag kan worden gekregen zijn landelijk gemiddeld 65m2 groot, in schaarstegebieden zal dat nog iets kleiner zijn. Van het steunpunt Wonen in Amsterdam begreep ik dat daar woningen vanaf 50 m2 vaak al een maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben, en veelal ook daadwerkelijk geliberaliseerd worden.
Huurmaximalisatie -nodig om de verhuurderheffing op te brengen- zal er toe leiden dat voor veel gezinswoningen de huur bij nieuwe verhuur aanzienlijk verhoogd zal worden. Deels tot boven de liberalisatiegrens, en door woningcorporaties, die de wettelijke taak hebben woningen te verhuren aan huurders met een inkomen onder de 34.000 waarschijnlijk tot een bedrag net onder de liberalisatiegrens. Uitgaande van de aannames die ook door CFV en de minister gebruiken – huurmaximalisatie- , moet er van uit gegaan worden dat de huren van gezinswoningen voor nieuwe huurders voor een groot deel boven de aftoppingsgrens zullen liggen, en in ieder geval boven de kwaliteitskortingsgrens. Huren die voor gezinnen met een minimum-inkomen onbetaalbaar zijn.
De minister heeft onze vrees dat er straks met name voor gezinnen met een minimum-inkomen geen betaalbare huurwoningen meer beschikbaar zullen zijn op geen enkele manier weggenomen.
Op basis van alle beschikbare gegevens gaan wij er van uit dat de huurmaatregelen uit het woonakkoord, waar dit wetsvoorstel onderdeel van uitmaakt, ervoor zorgen dat er eerder minder dan meer betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep.
Voorzitter, ik kom tot een afronding.
De fractie van GroenLinks is niet tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging als zodanig: ook wij vinden dat de gereguleerde woningvoorraad vooral ter beschikking moet staan van degenen die daar gezien hun inkomen aanspraak op maakt. Wij vrezen echter dat dit wetsvoorstel in combinatie met de verhuurderheffing een averechts effect zal hebben, en dat de betaalbare voorraad voor met name gezinnen met een minimum inkomen sterk onder druk komt te staan. Daarnaast achten wij de gekozen systematiek van de inkomensafhankelijke verhuurderheffing niet de meest logische, en gezien de privacyschending die deze meebrengt zelfs een een zeer onwenselijke. Dit wordt nog versterkt door het feit dat de gekozen systematiek slechts voor een beperkt aantal jaren zal gelden. Er wordt veel overhoop gehaald, voor een zeer beperkte tijd.
Het is steeds duidelijk geweest dat het huidige voorstel op weinig draagvlak kan rekenen, terwijl dat draagvlak er wel is voor de systematiek van de huursombenadering, waarmee materieel dezelfde doelen gehaald kunnen worden. Het is nog niet te laat; ik hoop van harte dat zowel de minister, als de verschillende fracties in deze kamer nog eens goed bij zichzelf te rade willen gaan of dit nu echt het wetsvoorstel is dat zij willen steunen. Of dit wetsvoorstel rechtvaardig is, of het de toets aan de grondwet en het EVRM kan doorstaan, of de te verwachten effecten acceptabel zijn
Of dat het wellicht toch beter is ten halve te keren dan ten hele te dwalen.